Gastos de Escrituración en Oaxaca 2026: Cuánto Cuesta Cerrar la Compra de una Propiedad

Casi todos los compradores presupuestan el precio de la propiedad y se olvidan de lo otro. Y "lo otro" no es poca cosa: son los gastos de cierre, y en México los paga mayoritariamente el comprador. La buena noticia para quien compra en la costa de Oaxaca es que este estado está entre los más económicos del país para escriturar. Vamos con los números y el desglose concepto por concepto.

La cifra global: entre 5% y 8% del valor

Como regla de presupuesto, considera entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad para cerrar la operación completa. Oaxaca suele quedar en la parte baja de ese rango —a diferencia de estados como el Estado de México o la Ciudad de México, donde la carga total puede superar el 10%— y la razón principal es el impuesto local de adquisición, que aquí es más bajo que en las grandes zonas metropolitanas.

Una advertencia sobre las cifras: los porcentajes, tarifas y unidades de referencia se actualizan cada año. Los que citamos son referencia de 2026. Pide siempre una cotización formal de notaría antes de cerrar tu presupuesto.

El desglose, concepto por concepto

1. ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)

Es el concepto más grande del paquete, y suele representar la mayor parte del total. Lo paga el comprador, es local, y se calcula sobre el valor de operación o el catastral, el que resulte mayor. Se liquida ante la tesorería correspondiente antes de firmar la escritura.

2. Honorarios del notario

Están regulados por el arancel notarial de cada estado, así que no son libres, aunque hay margen dentro de los rangos permitidos. A los honorarios se les suma IVA. Vale la pena pedir cotización en más de una notaría: el número puede variar.

3. Derechos de inscripción en el Registro Público

En Oaxaca la legislación estatal establece una cuota en unidades de referencia para inscribir la transmisión de dominio, lo que en la práctica se traduce en un monto fijo relativamente bajo —del orden de unos pocos miles de pesos—, no un porcentaje del valor. Es una de las razones por las que escriturar aquí sale más barato que en otros estados. Ese concepto debe aparecer desglosado en la cotización de la notaría.

4. Avalúo

Un perito valuador determina el valor del inmueble. Es indispensable si hay crédito hipotecario y en muchos casos también para el cálculo de impuestos. Su costo es modesto frente al resto.

5. Certificados y constancias

Libertad de gravamen, no adeudo de predial y de agua, búsqueda registral. Individualmente son montos pequeños, pero suman.

6. Fideicomiso, si eres extranjero

Este es el concepto que hace la diferencia entre un comprador nacional y uno extranjero en zona costera. La constitución del fideicomiso y el permiso correspondiente se suman al paquete de cierre, y después hay una anualidad recurrente. El detalle completo, con montos, está en nuestra guía del fideicomiso.

Quién paga qué

La regla general en México: el comprador paga honorarios notariales, ISAI, inscripción registral, avalúo y certificados. El vendedor paga la cancelación de hipoteca previa si existía, las constancias de no adeudo de servicios y el ISR sobre su utilidad, cuando aplica. Es lo habitual, pero no es ley inamovible: en operaciones donde el vendedor tiene prisa o la propiedad lleva tiempo en el mercado, se puede negociar que absorba parte.

Tres formas legítimas de bajar el costo

• Negociar el ISAI. Por convención lo paga el comprador, pero en mercados con inventario suficiente es negociable, total o parcialmente.

• Aprovechar incentivos de preventa. Algunos desarrolladores incluyen "gastos de escrituración" en etapas tempranas. Pregunta exactamente qué cubre: a veces solo el impuesto y no los honorarios. Más sobre esto en nuestra guía de compra en preventa.

• Cotizar en varias notarías. Dentro de los rangos del arancel hay diferencias reales. Pedir dos o tres cotizaciones desglosadas es gratis.

Un consejo final que damos siempre: pide el presupuesto de cierre desglosado antes de decidir, no después de apartar. Dos propiedades con el mismo precio de lista pueden tener costos de cierre distintos, y eso cambia la comparación. Si quieres que te ayudemos a armar ese presupuesto para una propiedad concreta, escríbenos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta escriturar en Oaxaca?

Como referencia general, entre el 5% y el 8% del valor del inmueble, con Oaxaca en la parte baja del rango nacional. El monto exacto depende del valor, del ISAI aplicable y de la notaría; pide cotización formal.

¿Qué concepto pesa más en los gastos de cierre?

El ISAI, el impuesto local de adquisición. Suele representar la mayor parte del total, por encima de los honorarios notariales.

¿Los gastos de escrituración se pueden financiar?

Algunos bancos permiten incluirlos en el crédito hipotecario, pero depende de la institución y del perfil. En compras de contado, que son frecuentes en la costa, se pagan directamente al cierre.

¿El extranjero paga más por escriturar?

Paga los mismos conceptos que un nacional, más los costos del fideicomiso y su permiso. Eso eleva el paquete de cierre y agrega una anualidad posterior.