ROI de Renta Vacacional en Puerto Escondido 2026: Números Reales, No Promesas

Si un vendedor te promete "doble dígito neto garantizado", agarra tu cartera y camina. La renta vacacional en Puerto Escondido es un buen negocio, uno de los mejores de la costa mexicana ahora mismo. Pero es un negocio con costos, temporadas bajas y competencia creciente, y quien te lo pinta sin esas tres cosas te está vendiendo humo. Aquí van los números como los manejamos nosotros, con fuentes públicas y un cálculo completo que incluye lo que casi nadie incluye.

Por qué la demanda está creciendo

Tres cosas pasaron en poco tiempo. La supercarretera Barranca Larga–Ventanilla dejó la ciudad de Oaxaca a unas dos horas y media, y eso abrió el turismo de fin de semana del mercado nacional. El vuelo directo de Houston opera desde 2025, con más rutas de Estados Unidos y Canadá en el horizonte y la pista del aeropuerto en ampliación. Y el turismo estatal viene fuerte: los ingresos turísticos de Oaxaca crecieron más de 35% entre 2021 y 2024 según DATATUR, con la costa jalando la carreta. Mientras tanto, el precio nacional de la vivienda sube alrededor de 8 a 9% anual de acuerdo con INEGI y las proyecciones de calificadoras para 2026. Ese es el viento de cola.

Los números operativos

En temporada alta, de diciembre a abril, las propiedades bien ubicadas y bien administradas superan con regularidad el 80% de ocupación, con picos mayores cuando llega la temporada internacional de surf. Ojo: eso es temporada alta. Para el año completo, nosotros presupuestamos entre 55 y 65% en una unidad promedio, y preferimos quedarnos cortos. Las tarifas cuentan otra parte de la historia: una unidad de una recámara cerca de playa que en 2021 cobraba unos 80 dólares por noche hoy pasa de 140. Con todo junto, las unidades de una y dos recámaras en zonas de alta demanda como La Punta y Carrizalillo reportan entre 8 y 14% bruto anual. En neto, después de todos los costos, el rango realista es 5 a 9%.

El cálculo que no te muestran

Tomemos un caso típico: unidad de una recámara, 180,000 dólares, zona de alta demanda. Con tarifa promedio anual de 95 dólares y ocupación de 60%, entran unos 20,800 dólares brutos al año. Suena a 11.5%. Ahora restemos. Administración profesional, entre 20 y 25%: unos 4,700 dólares, y en este mercado ya no es opcional si quieres sostener ocupación. Limpieza, insumos y mantenimiento: unos 2,000 más reposiciones. Luz, agua, internet de fibra (el amenity que decide reservas de trabajadores remotos) y predial: alrededor de 1,300. Y si compraste con fideicomiso, la anualidad del banco, unos 600; el detalle de ese esquema está en la guía del fideicomiso.

Quedan cerca de 12,200 dólares netos: 6.8% anual. Dentro del rango que reporta el mercado, arriba de destinos más saturados, y sin contar la plusvalía del inmueble, que en esta costa viene corriendo por encima del promedio nacional. ¿Es el 14% que promete el folleto? No. ¿Es un buen negocio con el activo apreciándose debajo? Sí.

Qué separa las propiedades que rinden de las que no

Tres cosas, en nuestra experiencia administrando y vendiendo en la zona. La primera: producto correcto en zona correcta; no toda ubicación aguanta renta corta, y la comparativa completa está en nuestro artículo de zonas para invertir. La segunda: carácter. Las propiedades con diseño mexicano contemporáneo y buenos exteriores cobran más y se llenan más que la caja genérica de siempre. Y la tercera, la menos glamorosa: papeles impecables. Sin escritura no hay fideicomiso, no hay crédito para tu comprador futuro y no hay salida limpia. El comprador de 2026 pide documentos antes que renders, y hace bien.

¿Quieres correr estos números sobre una propiedad específica? Escríbenos y armamos la proyección contigo, con los supuestos a la vista para que los cuestiones.

Preguntas frecuentes

¿Qué rendimiento neto es realista?

Entre 5 y 9% anual en unidades bien ubicadas y administradas, más la plusvalía. Las promesas de doble dígito neto garantizado no resisten un cálculo con costos completos.

¿Renta corta o larga?

Corta en zonas turísticas de alta demanda, larga en zonas residenciales como Rinconada, donde la menor rotación compensa la tarifa menor.

¿Pago impuestos en México por rentar?

Sí. Arrendar genera ISR e IVA según tu régimen, y las plataformas retienen. Un contador local desde el día uno protege tu rendimiento más de lo que cuesta.